Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier sans apport ?

Pour financer l’achat d’un bien immobilier (maison, appartement, etc.) sans aucun apport, l’acheteur peut demander un crédit immobilier auprès d’une banque. Pour l’obtenir, il doit apporter une certaine garantie de sa solvabilité. Ainsi, la banque peut s’interroger sur la capacité d’emprunt immobilier de son client. Avant d’effectuer le calcul, il faut se demander ce que c’est qu’une capacité d’emprunt immobilier.

Que faut-il entendre par capacité d’emprunt immobilier ?

C’est un moyen par lequel la banque s’assure que le client candidat au crédit immobilier, dispose des ressources nécessaires pour rembourser son emprunt dans un avenir proche. Ainsi, elle s’évite le piège de se retrouver face à un débiteur insolvable.

Calculer la capacité d’emprunt immobilier est bien plus vaste. Il peut être aussi considéré comme la spéculation du montant maximum qu’un emprunteur peut demander pour son prêt immobilier et être en mesure d’effectuer le remboursement en fonction de ses ressources.

Encore appelée capacité d’endettement, la capacité d’emprunt est un élément qui détermine l’octroi ou non du prêt immobilier. Elle n’est certes pas le seul élément pris en considération, mais c’est elle qui permet de savoir le montant susceptible d’être emprunté et les taux de remboursement à appliquer le cas échéant.

Pour connaître les mensualités et la durée d’un prêt, il faudra surtout se baser sur le reste à vivre. Les établissements bancaires, pour attribuer un prêt, vont faire très attention à ce montant. C’est la somme qui reste en votre possession après le paiement de toutes les charges.

Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier sans apport ?

Un emprunt immobilier sans apport est un crédit immobilier entièrement financé par l’établissement de crédit sans aucun apport de l’emprunteur à l’investissement. Dans ce cas, ce dernier doit rembourser à la banque la totalité des sommes investies. À cet effet, la banque dispose d’un moyen lui permettant d’évaluer la capacité de son client à rembourser son emprunt.

La formule de calcul de la capacité d’emprunt est simple. Il suffit de soustraire les charges fixes de l’emprunteur de ses revenus. La différence constitue la capacité à emprunter. Les revenus à prendre en compte pour ce calcul sont les salaires et traitements, les revenus fonciers, les pensions de retraite, l’IBIC, l’IBNC, les revenus des placements financiers. Par ailleurs, les pensions alimentaires versées à un tiers, les loyers et les mensualités d’une dette antérieure sont constitutifs de l’ensemble des charges fixes.

Quand bien même simple en apparence, dans la pratique, le calcul de la capacité d’emprunt peut être influencé par de nombreux facteurs. Il s’agit de :

  • Taux d’endettement antérieur de l’emprunteur,
  • L’âge et l’état de santé de l’emprunteur,
  • L’option de prêt : s’agit-il d’un prêt à taux fixe ou d’un prêt à taux variable,
  • La durée de l’emprunt,
  • Les sommes payables à chaque échéance de remboursement.

La capacité d’emprunt conditionne le montant que peut solliciter l’emprunteur. Son calcul et son appréciation sont laissés à la discrétion de la banque.

En définitive, le demandeur d’un crédit immobilier sans apport doit justifier de sa capacité d’emprunt. Pour en faire le calcul, il faut retirer l’ensemble des charges fixes des revenus de l’emprunteur. Toutefois, d’autres critères laissés au libre arbitre de la banque peuvent également entrer en ligne de compte.