Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier sans apport ?

Pour financer l’achat d’un bien immobilier (maison, appartement, etc.) sans aucun apport, l’acheteur peut demander un crédit immobilier auprès d’une banque. Pour l’obtenir, il doit apporter une certaine garantie de sa solvabilité. Ainsi, la banque peut s’interroger sur la capacité d’emprunt immobilier de son client. Avant d’effectuer le calcul, il faut se demander ce que c’est qu’une capacité d’emprunt immobilier.

Que faut-il entendre par capacité d’emprunt immobilier ?

C’est un moyen par lequel la banque s’assure que le client candidat au crédit immobilier, dispose des ressources nécessaires pour rembourser son emprunt dans un avenir proche. Ainsi, elle s’évite le piège de se retrouver face à un débiteur insolvable.

Calculer la capacité d’emprunt immobilier est bien plus vaste. Il peut être aussi considéré comme la spéculation du montant maximum qu’un emprunteur peut demander pour son prêt immobilier et être en mesure d’effectuer le remboursement en fonction de ses ressources.

Encore appelée capacité d’endettement, la capacité d’emprunt est un élément qui détermine l’octroi ou non du prêt immobilier. Elle n’est certes pas le seul élément pris en considération, mais c’est elle qui permet de savoir le montant susceptible d’être emprunté et les taux de remboursement à appliquer le cas échéant.

Pour connaître les mensualités et la durée d’un prêt, il faudra surtout se baser sur le reste à vivre. Les établissements bancaires, pour attribuer un prêt, vont faire très attention à ce montant. C’est la somme qui reste en votre possession après le paiement de toutes les charges.

Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier sans apport ?

Un emprunt immobilier sans apport est un crédit immobilier entièrement financé par l’établissement de crédit sans aucun apport de l’emprunteur à l’investissement. Dans ce cas, ce dernier doit rembourser à la banque la totalité des sommes investies. À cet effet, la banque dispose d’un moyen lui permettant d’évaluer la capacité de son client à rembourser son emprunt.

La formule de calcul de la capacité d’emprunt est simple. Il suffit de soustraire les charges fixes de l’emprunteur de ses revenus. La différence constitue la capacité à emprunter. Les revenus à prendre en compte pour ce calcul sont les salaires et traitements, les revenus fonciers, les pensions de retraite, l’IBIC, l’IBNC, les revenus des placements financiers. Par ailleurs, les pensions alimentaires versées à un tiers, les loyers et les mensualités d’une dette antérieure sont constitutifs de l’ensemble des charges fixes.

Quand bien même simple en apparence, dans la pratique, le calcul de la capacité d’emprunt peut être influencé par de nombreux facteurs. Il s’agit de :

  • Taux d’endettement antérieur de l’emprunteur,
  • L’âge et l’état de santé de l’emprunteur,
  • L’option de prêt : s’agit-il d’un prêt à taux fixe ou d’un prêt à taux variable,
  • La durée de l’emprunt,
  • Les sommes payables à chaque échéance de remboursement.

La capacité d’emprunt conditionne le montant que peut solliciter l’emprunteur. Son calcul et son appréciation sont laissés à la discrétion de la banque.

En définitive, le demandeur d’un crédit immobilier sans apport doit justifier de sa capacité d’emprunt. Pour en faire le calcul, il faut retirer l’ensemble des charges fixes des revenus de l’emprunteur. Toutefois, d’autres critères laissés au libre arbitre de la banque peuvent également entrer en ligne de compte.

Le taux immobilier

Avant de faire un emprunt immobilier, il est primordial de s’informer sur le taux immobilier, car ce taux peut varier en fonction de l’organisme de crédit et du marché.

Qu’est-ce qu’un taux immobilier ?

Le taux immobilier ou taux prêt immobilier, c’est le pourcentage du montant du crédit qui est perçu par l’organisme de prêt donc la banque.

Les différents types de taux d’intérêt immobilier

Il existe sur le marché, différents types de taux d’intérêt lorsqu’on souscrit à un crédit immobilier.

Le prêt immobilier peut être à taux fixe, c’est-à-dire que le taux fixé au moment du prêt ne varie pas pendant la période de remboursement. Cependant si au cours de la période de remboursement les taux du marché baisse, il est possible de renégocier le prêt.

Le prêt immobilier peut aussi bien être à taux variable, c’est-à-dire que le taux changera en fonction du marché tout au long du remboursement. L’avantage, c’est que vous pourrez profiter de la baisse des taux sur le marché .Cependant, vous aurez aussi à subir la hausse des taux. Le principal inconvénient, c’est qu’il est impossible de savoir à l’avance le montant exact du crédit.

Il existe aussi les prêts à taux variable capé qui sont moins risqués que les prêts à taux variable « classique », car un plafond est établi en cas de hausse des taux pour permettre à l’emprunteur de rester solvable pendant la période de remboursement.

Enfin il peut aussi s’agir de prêt à taux mixte qui est un mélange entre le prêt à taux fixe et le prêt à taux variable. Le taux mixte est très avantageux, car il offre la stabilité du taux fixe dans un premier temps puis la possibilité de profiter des variations de taux sur le marché dans un second temps.

Comment choisir le taux immobilier le plus avantageux ?

Afin de connaître le type de taux qui vous est le plus favorable, il est nécessaire de connaître votre capacité d’emprunt. Si cette opération est trop compliquée pour vous, il vous suffit d’aller sur le net et en quelques clics vous pourrez répondre à la question comment calculer sa capacite d’emprunt en ligne ?

Lorsque vous chercherez à trouver le taux immobilier le plus avantageux pour vous, il faudra vous fier au taux annuel effectif global. Grâce à cette indication, vous saurez quel établissement vous offre les meilleures conditions et le bon moment pour prendre un pret immo.